Der geltende Verbraucherbauvertrag ist relativ neu. Was regelt er anders als seine Vorgänger?

1. Baurecht ist BGB-kompatibel

Das neue Bauvertragsrecht, kurz Baurecht, gilt seit 1. Januar 2018. Was es bislang nicht gab: Das Baurecht für private Bauherren findet erstmals Einzug ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Vorher galten für Bauverträge nur die rudimentären Normen des Werkvertrages bzw. die Regelungen der Verdingungsordung Bauwesen (VOB).

Auch der Vertragstypus ist neu: der Verbraucherbauvertrag. Geschaffen für Bauherren, die ihr Eigenheim von einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter errichten oder einen umfangreichen Umbau einer Bestandsimmobilie vornehmen lassen. Für kleinere Um- oder Anbauten – eine Garage oder einen Wintergarten –, gelten die neuen Regelungen nicht.

Der Wille des Gesetzgebers ist, die Rechte privater Bauherren zu stärken und ihnen nervenaufreibende und kostenintensive Auseinandersetzungen etwa wegen geplatzter Fertigstellungstermine oder Streit um minderwertige Materialien ersparen.

2. Generalunternehmer jetzt einziger Partner

Der Generalunternehmer ist vertragsgemäß  der einzige Ansprech- und Verhandlungspartner, was Kommunikation und Abstimmung rund um das Baugeschehen deutlich erleichtert. Ob der Generalunternehmer alle Gewerke selbst ausführt oder an Subunternehmer weitergibt, ist für den Bauherren irrelevant.

3. Vorvertragliche Baubeschreibung

Wer Bauverträge aus früheren Zeiten kennt, merkt: Die for­mellen Vor­aus­set­zungen und Moda­li­täten für den Abschluss eines Ver­brau­cher- bau­ver­trags haben sich ver­schärft. So ist jetzt Konsens:

– Ver­brau­cher­bau­ver­träge sind grundsätzlich schriftlich in Text­form zu schließen. Mündliche Ver­träge per Hand­schlag sind nicht wirksam.

– Gemäß § 650j BGB muss der Bau­un­ter­nehmer dem Ver­brau­cher vor Ver­trags­schluss eine aus­führ­liche Bau­be­schrei­bung über­rei­chen. Und zwar „vorvertraglich“. Das ist ein ziemlich auslegbarer Begriff, meint aber im Prinzip: Die erste Baubeschreibung ist eine Art Grundsatzpapier, damit Bauherren und Baufirma die zu vereinbarenden Leistungen und Qualitäten diskutieren können. Außerdem soll der Bauherr die Gelegenheit bekommen, verschiedene Baubeschreibungen miteinander zu vergleichen.

„Vorvertraglich“ räumt also bewusst Zeit ein, bis alle Details geklärt sind. Erst dann folgt die Unterschrift. Der Gesetzgeber schreibt außerdem vor, was eine korrekte Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten muss:

• Art und Umfang der ange­bo­tenen Leis­tungen,

• die Gebäu­de­daten,

• Angaben zum Ener­gie­status,

• Brand­schutz und Schall­schutz­zu­stand,

• gege­be­nen­falls die Beschrei­bung des Innen­aus­baus,

• Angaben zum Zeit­punkt der Voll­endung.

Die Pflicht zur Über­gabe der Bau­be­schrei­bung ent­fällt, wenn der Ver­brau­cher selbst die Pla­nungs­vor­gaben gemacht hat, bei­spiels­weise durch seinen Archi­tekten.

4. 14-tägiges Widerrufsrecht

Eine weitere wesentliche Neuregelung ist das Wider­rufs­recht des Ver­brau­chers. Er kann einen Bau­ver­trag inner­halb von 14 Tagen ab Zugang der schriftlichen Wider­rufs­be­leh­rung, die zwin­gend vor­ge­schrieben ist, wider­rufen (§ 650l BGB).

Fehlt die Wider­rufs­be­leh­rung, verlängert sich das Wider­rufs­recht auf ein Jahr und 14 Tage nach Ver­trags­schluss.

5. Verpflichtendes Einigungsverfahren

Bevor die Parteien im Streitfall – der Bauherr wegen einer Bauanordnung oder der Bauunternehmer wegen eines Vergütungsanspruchs – eine einstwillige Verfügung beantragen, sind sie zu einem Einigungsverfahren verpflichtet. Das heißt,

– sie verständigen sich ent­weder zunächst ein­ver­nehm­lich oder

– beauftragen einen Sach­ver­stän­digen mit der Klärung der strit­tigen Fragen.

Die Kosten für den Sach­ver­stän­digen werden von jeder Partei je zur Hälfte getragen.

Gut möglich, dass diese Rege­lung Bau­herren vom gericht­li­chen Ver­fah­rensweg abhält, der mit längerer Dauer und deutlich höheren finanziellen Aufwendungen verbunden ist.

6. Abschlagzahlungen orientieren sich an Leistungen

Auch bei Abschlags­zah­lungen gibt es Veränderungen gegenüber früher. Sie werden jetzt in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschul­deten Leis­tungen gefordert, maximal bis zu 90 Prozent der ver­ein­barten Gesamt­ver­gü­tung. (§ 650 m Abs. 1 BGB)

Den Beweis, dass die Leis­tung vertragsgemäß ist, muss bis zur Abnahme der Unter­nehmer erbringen.

7. Prüffähige Schlussrechnung notwendig

Die ver­ein­barte Ver­gü­tung des Bau­ver­trages wird fällig, wenn der Bauherr die Leis­tung abge­nommen und der Bau­un­ter­nehmer eine prüf­fä­hige Schluss­rech­nung vorgelegt hat. (§ 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB)

Prüf­fähig heißt: Die Schlussrechnung listet über­sicht­lich die erbrachten Leis­tungen auf.Wenn der Bauherr nicht inner­halb von 30 Tagen nach Zugang der Rech­nung wider­spricht, gilt diese als korrekt und akzeptiert.

8. Bauherr erhält notwendige Planungsunterlagen

Sowohl vor Baubeginn als auch nach Fer­tig­stel­lung hat der Bau­un­ter­nehmer recht­zeitig die Pla­nungs­un­ter­lagen her­aus­zu­geben, mit denen der Ver­brau­cher dem Bauamt nachweist, dass sein Projekt den öffent­lich-recht­li­chen Vor­schriften entspricht.

9. Bauherr zur Mitwirkung bei Mängeln verpflichtet

Um Beweis­schwie­rig­keiten bei ver­wei­gerter Abnahme zu ver­meiden, muss der Bauherr jetzt bei behaup­teten Mängeln an einer gemein­samen Fest­stel­lung des Zustandes des Werks mit­­wirken.


Sie haben eine Frage, die noch nicht beantwortet wurde?
Frage stellen