Was heißt „Hauskauf von einem Bauträger”?

Für Hauseigentümer in spe, die sich weder mit der Suche nach einem Grundstück noch nach einer Baufirma abmühen wollen oder können, sind Bauträger eine gute Adresse. Bei denen gibt es all inklusive: Grundstück plus fertig gebautes Haus. Zu einem vertraglich fixierten Festpreis.

Das gängige Modell

› Der Bauträger ist rechtlich gesehen der Bauherr. Er trägt folglich die gesamte Verantwortung für die Errichtung des Hauses. Der Käufer übernimmt erst mit der Fertigstellung/Schlussabnahme das Grundstück und die Immobilie.

Ihm wird viel Arbeit abgenommen. Er muss sich weder um Genehmigungen, noch um Handwerkerrechnungen oder die Baustellenaufsicht kümmern. Mögliche Probleme mit dem Grundstück sind vom Bauträger zu klären. (Ein seriöser Bauträger wird ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. Um auszuschließen, dass das Areal problematisch oder beispielsweise belastet ist. Das Gutachten wird er dem Käufer bereitwillig zur Verfügung stellen.)

› Dieses Arrangement – der Bauträger ist bis zum Grundbucheintrag der Bauherr – hat Konsequenzen: Er entscheidet beispielsweise über den Baubeginn – der Käufer hat folglich keinen Einfluss auf den Zeitplan. Er kann auch nicht eigenmächtig eingreifen, wenn bestimmte Arbeiten anders als nach seinen Vorstellung laufen.

› Solch ein Vertrauensverhältnis sollte also auf rechtssicheren Vereinbarungen basieren:

• Bauverträge lesen sich nicht mal schnell so nebenbei. Jedem Kaufwilligen steht deshalb nach Beurkundungsgesetz eine Frist von mindestens 14 Tage Zeit für die Prüfung zu. Jetzt sollte das Sicherheitsdenken auf Hochtouren laufen: Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte ihn ein Experte, etwa ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, checken.– Das gilt auch für die Bau- und Leistungsbeschreibung: Sie sollte dem Käufer mindestens zwei, besser vier Wochen vor dem Beurkundungstermin beim Notar übergeben werden. Und gleichfalls vorab von einem Experten gegengelesen werden.

• Generell gilt: Es ist vor Unterschrift unbedingt abzugleichen, ob die Angaben des Verkäufers mit der Bau- und Leistungsbeschreibung und mit dem Kaufvertrag übereinstimmen.

• Der Käufer sollte vertraglich vereinbaren, dass ihm bei Baubeginn sämtliche Unterlagen, etwa Bodengutachten, Bauantragspläne (inklusive Schnitte), Ausführungspläne/Details, Wärmeschutznachweis nach EnEV, Energieausweis, sofern vorhanden auch eine CO2-Bilanz vorliegen.

• Für die Zahlungsmodalitäten  im Kaufvertrag gilt: Die erste Rate wird erst mit der Erteilung der Auflassung zugunsten des Erwerbers ins Grundbuch fällig.

• Ist der Bauträger solvent? Klarheit bringt eine aktuelle Bonitätsauskunft. Das erledigt der Anwalt oder Notar.

Andere Möglichkeit: Der Kaufwillige stellt selbst eine Anfrage beim Kreditschutzverband beziehungsweise informiert sich in der Insolvenzdatenbank im Internet.

• Unabdingbar ist eine Fertigstellungsgarantie mit einer Fertigstellungsbürgschaft. Die Bürgschaft – für sie haftet ein drittes Unternehmen, etwa eine Versicherung, – garantiert dem Käufer, dass sein Haus auch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers fertiggestellt wird.

• Im Festpreis sollten sämtliche Garantien und Gewährleistungen enthalten sein. Nicht optional, sondern als feste Vertragsbestandteile.

• Mündliche Absprachen sind tabu, weil im Streitfall nicht nachvollziehbar. Alle Sonderwünsche des Käufers werden im Bauträgervertrag fixiert und beurkundet.

• Ist der Grundbuchauszug aktuell?

› Auch erfahrenen Bauträgern passieren Fehler. Für die Seriosität der Firma spricht, dass sie die Mängel  gegenüber dem Käufer transparent kommuniziert, so schnell wie möglich behebt und im Vorhinein mit vertraglichen Garantien absichert.

Eine unabhängige Bauüberwachung – durch Sachverständige, TÜV oder Dekra – ist eine vertrauensbildende Maßnahme, allerdings mit Mehrkosten verbunden. Im Bauvertrag sollte verankert werden, dass der Käufer Kopien der Prüfberichte erhält.

› Seriöse Bauträger legen ihrer Kundschaft eine Liste mit Referenzobjekten vor.


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