Woher weiß ich, ob es sich bei einem Grundstück um Bauland handelt?

Was nach Bauland klingt, muss kein Bauland sein. Wer ein Grundstück erwirbt, sollte folgende vier Qualitätsunterschiede kennen.

1. Bauland

Rechtlich eine sichere Nummer für Hausbauer in spe: Es ist in jedem Fall bebaubar, weil ein Bebauungsplan vorrätig ist oder weil es in einem bereits bebauten Gebiet liegt.

Der im ersten Moment möglicherweise gute Preis hat allerdings oft einen Haken. Das Land ist häufig nicht oder nicht voll erschlossen. In manchen Kommunen kann das der Besitzer selbst veranlassen. Andernorts fällt das in die Verantwortung der Gemeinde – die jedoch keineswegs daran gebunden ist, die Erschließung vorzunehmen, wenn der Bauherr in spe das wünscht.

Mit der Bebauung darf erst begonnen werden, wenn folgende Erschließungsmaßnahmen erledigt sind:

• Stromleitungen

• Wasserleitungen

• Abwasserkanäle

• öffentliches Straßennetz

Nicht zwingend erforderliche Maßnahmen sind Gas- und Fernwärme sowie Leitungen für die Telekommunikation.

2. Bauerwartungsland

Wer Bauerwartungsland erwirbt, muss starke Nerven und viel Zuversicht besitzen. Es handelt sich nämlich um Areale, die Kommunen in ihren Flächennutzungsplänen als künftiges Bauland deklarieren oder denen sie eine künftige Bebaubarkeit zubilligen. Wann und ob überhaupt – darüber entscheidet die Gemeinde zu gegebener Zeit. Dieser Unsicherheitsfaktor spiegelt sich im  günstigen Preis wider. Der Bauwillige hat keinerlei rechtliche Handhabe, die Umwidmung einzuklagen. Selbst wenn im Kaufvertrag das Grundstück als Bauerwartungsland benannt wird. Voraussetzung für die Umwandlung in Bauland ist ein Bebauungsplan.

Ein positives Indiz dafür ist zum Beispiel, wenn ein Areal im Flächennutzungsplan bereits als Wohngebiet eingestuft wurde.

3. Fertigbauland

Fertigbauland ist nicht für Fertigbauweise reserviert, sondern  bedeutet für den Bauherren: Go. Die rechtlichen Voraussetzungen für den Hausbau sind erfüllt, er kann seinen Baugenehmigungsantrag einreichen. Allerdings ist das Grundstück noch nicht vollständig an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen. Die Kosten für die Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser und Gas) müssen entsprechend der lokalen Vorschriften anteilig vom Bauherren übernommen werden.

4. Fertiges freies Bauland

Das fertige freie Bauland wartet nur noch auf den Baubeginn. Der Bebauungsplan steht. Der Kaufpreis für das Grundstück schließt bereits die Kosten für die Erschließung der Fläche mit ein. Solche Grundstücke finden sich vor allem in Neubaugebieten.

Neben der Klassifizierung des Baulands gibt es eine nächste wichtige Frage: Handelt es sich beim Objekt der Begierde um ein separates Grundstück oder um einen Grundstücksteil? Selbstständige Grundstücke sind vermessen und im Grundbuch eingetragen. Der Käufer wird also auch im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen.

Ein Grundstücksteil dagegen ist ein noch nicht exakt vermessenes Flurstück. Dieses Teilstück muss daher im Grundstückskaufvertrag genau beschrieben und im Lageplan des gesamten Flurstücks eingezeichnet werden.


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